Стрит ритейл спрос. Инвестиции в улицы: как купить помещение стрит-ритейла и не прогореть. Стрит-ритейл: арендаторы возвращаются

Аналитики компании Colliers International по итогам 2017 года провели исследование рынка торговых площадей на центральных торговых улицах Москвы.

За год уровень вакантных площадей на центральных торговых улицах Москвы снизился на 1,9 п.п.: с 9% в конце 2016 года до 7,1% к концу 2017 года. Так, доля пустующих стрит-ритейл помещений на Садовом кольце за год сократилась с 12,1% до 10,9%, на Патриарших прудах - с 7,2% до 6,5%. Максимальное снижение вакантности по итогам года показали центральные и пешеходные улицы - на 2,9 п.п., до 6,5%, и 2,3 п.п., до 4,3%, соответственно.

При этом на Бульварном кольце столицы вакантность, наоборот, возросла, поскольку спрос еще не успел восстановиться после строительных работ. В четвертом квартале 2017 года уровень вакантных площадей здесь составил 8,4% помещений стрит-ритейла против 7,7% в октябре-декабре прошлого года. Общий рост вакантности Бульварного кольца произошел преимущественно за счет Гоголевского, Никитского, Покровского и Рождественского бульваров, где количество пустующих помещений увеличилось в среднем на 5 п. п.

Динамика вакантности стрит-ритейл помещений в Москве в 2016-2017 годах

Основным драйвером оживления рынка стали операторы общепита, на которые пришлось около 34% всех поглощенных свободных площадей за год. Это привело к росту доли общепита в структуре занимаемых площадей по всем типам центральных коридоров. Так, на пешеходных улицах доля общепита увеличилась с 40% в 2016 году до 46% в 2017 году, в районе Патриарших прудов - с 29% до 35% за аналогичный период.

Следующими по активности ритейлерами в 2017 году стали представители категории «красота и здоровье» (аптеки, косметика и парфюмерия, салоны красоты, медицинские клиники) и продуктовые ритейлеры, на которые пришлось 14% и 10% всех поглощенных площадей соответственно. В целом за год по Москве около 11% всех помещений сменили своих арендаторов, причем в основном на смену приходили арендаторы с аналогичным торговым профилем. К примеру, в 70% случаев на месте оператора общепита открывалась новая точка общественного питания, и почти в 100% случаев в помещении аптеки вновь открывалась аптека.

Среди заведений общественного питания, занявших пустующие прежде помещения на центральных улицах Москвы, можно отметить ресторан Bro & N Pizzeria на Малой Бронной, Ladurée на Никольской, Butcher’s Pie и Steak it Easy на Новом Арбате, «Хлеб Насущный» на Сретенке и др. Среди продуктовых ритейлеров очень активны были «Вкусвилл», «Азбука Вкуса» с форматом «AB Daily», а также Allfoods и «Город Сад», открывший магазин на Остоженке и готовящий открытие в районе Цветного бульвара. Также в 2017 году состоялись открытия международными брендами своих первых магазинов в формате стрит-ритейл, среди которых Aquazzura на Петровке, магазины Huawei и Xiaomi на Тверской, Palais des Thés на Покровке и др.

Ставки аренды на ряде центральных торговых коридоров и пешеходных улиц претерпели существенные изменения по сравнению с концом 2016 года. Так, в Столешниковом переулке и на Петровке рост нижней границы диапазона составил более 60%, а на Кузнецком мосту, Мясницкой и Новом Арбате - в районе 30-40%. Такой рост связан, прежде всего, с тем, что за последний квартал на этих улицах были экспонированы дорогостоящие помещения, ранее не представленные на рынке. С другой стороны, сокращение качественного предложения также толкает ставки в сторону повышения.

Диапазоны ставок аренды на торговые помещения в Москве (в рублях)

На Садовом кольце Москвы по итогам 2017 года наблюдается снижение доли свободных street-retail площадей до 10,9% по сравнению с периодом проведения строительных работ в рамках программы «Моя улица», когда вакантность достигла 13,5%, и даже по сравнению с 12,1% в конце 2016 года. При этом разные отрезки магистрали отличаются разной проходимостью и привлекательностью для ритейла, а значит и разным уровнем вакантности. Так, наибольшая вакантность в 2017 году наблюдается на Садовой-Черногрязской и Садовой-Каретной улицах, где доля свободных помещений составляет 28% и 26% соответственно. Несмотря на то, что данные участки отличались высокой вакантностью и до реконструкции (23% и 22% соответственно), эффект роста свободных площадей в результате программы все же ощущается. Общее снижение вакантности Садового кольца произошло за счет роста активности на улицах Земляной Вал и Валовая.

С точки зрения заполнения пустующих площадей наиболее активный интерес к Садовому кольцу проявляли операторы категории красота и здоровье, общепита и продуктовые ритейлеры: на них пришлось 23%, 18% и 17% поглощенных свободных площадей соответственно. Также очень характерным явлением для Садового кольца была активность представителей сферы услуг (туризм, нотариальные конторы, сервисные центры), а также винотек, алкогольных и хозяйственных магазинов. При этом в 2017 г. на Садовом кольце почти не открывались магазины одежды и обуви, что весьма характерно для текущих рыночных условий.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Новые кафе открываются как в торговых центрах, так и в формате стрит-ритейла. С какими проблемами сталкивается арендатор при выборе помещений для размещения точки общепита, как вернее определиться с локацией, метражом и ставками аренды, рассказали эксперты рынка.

Торговые центры vs стрит-ритейл

Делать выбор в пользу того или иного помещения, выбирая между торговым центром или стрит-ритейлом, необходимо, опираясь, прежде всего, на концепцию будущего заведения, ведь именно от нее будет зависеть и график работы, и целевая аудитория. В первом случае более уместными будут семейные заведения, во втором - крафтовые бары, кафе с авторской кухней и различные тематические места.

Важным фактором может оказаться и то, сколько времени уже работает кафе, присматривает ли оно для себя первое помещение или же переезжает или даже расширяет сеть. Другими словами, значимым станет опыт и финансовый запас. «Для начинающих предпринимателей и стартапов подойдет, скорее, размещение в стрит-ритейле, нежели в ТЦ, - считает Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium . - Не каждый новый проект способен осилить сразу довольно высокие ставки в ТЦ и большой обеспечительный платеж за 2-4 месяца».

Стоит учесть, что в районных торговых центрах обычно представлено несколько ключевых форматов. Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM отмечает, что выгодным и наиболее востребованным для малых предпринимателей, готовых вложить в открытие точки общепита от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. является кофе-пойнт. Они работают даже в «слабых» объектах за счет маржинальности, а выйти в операционный ноль им удается уже в первый месяц аренды. Второй формат - фудкорт - предусматривает больший объем инвестиций, от 2,5 млн руб. «Наиболее удачно кафе на фудкорте существуют в соседстве с кинотеатром и зоной развлечений. Если же в окружении развлекательных арендаторов нет, стоит очень осторожно подойти к вопросу аренды», - уточняет эксперт.

Делая выбор между ТЦ и стрит-ритейлом, имеет смысл также взвесить плюсы и минусы обоих видов размещения. Считается, к примеру, что в торговом центре легче прогнозировать среднее количество покупателей. «В стрит-ритейле также можно делать замеры трафика, однако он менее предсказуем, более зависим от погодных условий, и качественный состав пешеходов может быть разным в зависимости от локации», - поясняет Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. То же касается и возможных конкурентов: на улице они могут в любой момент расположиться «дверь в дверь», и перетянуть клиентов, в то время как в торговом центре обычно стараются соблюсти баланс представленных компаний.

Важно и то, что помещения в торговых центрах чаще обустроены с учетом требований для общепита, в то время как расположение в жилых домах связано с множеством доделок и необходимых согласований с жителями. В жилом доме также важно следить за тем, чтобы гости не курили близко к входу и окнам. Если делать выбор в пользу стрит-ритейла, то уже там, где раньше было открыто кафе или работал ресторан.

Сколько брать в «квадратах»?

Подобрать помещение, которое было бы не чрезмерным по площади, однако при этом и не оказалось бы тесным для будущих гостей заведения, - дело крайне непростое, и зачастую практически нерешаемое без специалиста, который занимается проектированием ресторанов и кафе. «Есть определенная система расчета, которая планируется исходя из меню заведения. Площадь зависит, в частности, от того, будет ли у кафе кухня полного цикла или только доготовка, или вообще готовы обойтись без кухни», - рассказывает Егор Остапенко. Помимо этого, в расчет берется количество персонала и размеры необходимых помещений под склады, холодильные установки и т. д. Основной зал, в котором будут сидеть посетители, планируется из расчета размера столов и возможной загрузки. «Также необходимо учитывать нормы и правила, согласно которым в заведении должен быть отдельный туалет для персонала, душевая для поваров, место для переодевания сотрудников, - добавляет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. - Самому без опыта просчитать это будет крайне сложно».

Объем площади, безусловно, будет зависеть и от в торговых центрах и в формате стрит-ритейла, из которых, в конечном счете, и придется выбирать. «Кофе-пойнты могут арендовать площади от стойки на 3-4 кв.м до небольших помещений площадью 20 кв. м. Для фудкорта наиболее востребованная площадь находится в диапазоне 25-65 кв. м. Если же предприниматель открывает кафе по франшизе, то он ориентируется в выборе площади на уже четко прописанные во франчбуке требования владельцев», - объясняет Иван Татаринов.

В отличие от технологических тонкостей, об адекватности предлагаемой ставки аренды вполне можно судить самостоятельно, обратившись к аналитическим расчетам экспертов рынка. По данным Knight Frank , средние ставки для кафе площадью 200 кв. м в центре Москвы могут составлять 65-75 тыс. руб., а в топовых локациях может доходить до 90-120 тыс. руб. Средняя же ставка в спальных районах - 40-45 тыс. руб. за кв. м в год. «Ставки на помещения в «спальниках», но в прямой видимости от метро, зачастую сопоставимы со ставками на центральных улицах, именно благодаря ежедневному потоку пешеходов из метро», - отмечает Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.

Источник: JLL.

Каким же образом сделать выбор? Антон Белых уверен: ни в коем случае нельзя ставить психологическую черту - например, «не платить за аренду больше миллиона рублей в месяц». «Я знаю рестораны, которые платят по 3-5 млн в месяц за помещение и при этом процветают. А есть заведения, которые платят 100 тысяч и еле сводят концы с концами или вовсе работают в убыток, - поясняет эксперт. - При оценке ставки аренды следует учитывать не свои внутренние психологические ограничители, а реальный трафик места, его совпадение с вашей целевой аудиторией и делать просчеты ожидаемой выручки с помощью современных систем».

Определиться с расположением

Рассматривая площади в ТЦ, нередко можно встретить предубеждение против сильных арендаторов в соседстве на фудкорте, особенно «большой тройки»: McDonald ’s , Burger King , KFC . Иван Татаринов считает: «Качественный и интересный продукт не пострадает от конкуренции с сильными мировыми брендами. Например, бургерным удается очень удачно отстроиться от аналогичных предложений в массовом сегменте за счет авторского продукта, более индивидуального подхода».

Еще одно ошибочное убеждение состоит в том, что кафе хорошо чувствуют себя только в центре Москвы. «Есть и много успешных заведений в спальных районах и на вылетных магистралях. Тут необходимо учитывать специфику района. Например, в Перово лучше открывать что-то очень бюджетное, а на Мичуринском проспекте вполне пойдет и стейк-хаус. Также для рестораторов интересны крупные спальные районы с огромным количеством нового жилья, которое в основном покупается или арендуется средним классом», - рассказывает Антон Белых.

В формате стрит-ритейла традиционно удачными местами для кафе являются пешеходные зоны, количество которых в центре Москвы в последнее время увеличилось. Хорошо, если рядом находится достопримечательность или место отдыха горожан. Также востребованы помещения, расположенные рядом с метро. «Перспективными, с высоким потенциалом развития, на мой взгляд, являются помещения в лофтах, расположенных на территориях бывших заводов. Яркий пример - открытие на территории Бадаевского пивного завода ресторана «Сыроварня», который стал якорем и к нему присоединился целый ряд других проектов: Deep Space , The 12 Wine Bar , «Летний сад», - рассказывает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank .

Что же касается расположения в центре, то тут в последние годы появляется еще одно немаловажное опасение - работы по реконструкции и благоустройству территорий. Постоянная стройка мало способствует привлечению клиентов, особенно для кафе, которые хотели бы организовать летние веранды. «Бояться работ по благоустройству улиц и уходить не стоит, - уверена Виктория Камлюк. - Нужно договариваться с арендодателем о дисконте в 10-30% на время реконструкции». С мнением о том, что ремонт вполне можно «пережить», вполне согласен и Егор Остапенко: «Говоря о благоустройстве, то следует отметить, что если у заведения есть определенный финансовый запас прочности, то лучше этот период переждать, нежели съезжать. Реконструкция закончится, а улица преобразится, и в следующий сезон у кафе есть шанс отбить свои потери и увеличить доход».

Основными игроками рынка выступают предприятия сферы общепита - рестораны, кофейни и пекарни, заведения фаст-фуда, стрит-фуда и бургерные. На протяжении минувшего года новые точки активно открывали ресторанные группы ItalyGroup, Delmar, ReCaGroup, GinzaProject, KFC, Burger King, Буше и «Север Метрополь». В четвертом квартале заработали новые точки Cofix и «Кофейня №1» на Садовой улице, «Каха бар» и Black books bar на улице Рубинштейна, «#Farш» и «Шикари» на Невском проспекте.

На втором месте по сделкам аренды - продуктовые сети: X5 Retail Group, «Дикси», «Магнит», «Нетто», АВ Daily, «Фермерские продукты», а также различные магазины здорового питания.

На рынке стрит-ритейла выросло количество московских, региональных и иностранных операторов - преимущественно среди рестораторов и в сфере fashion-индустрии (например, открылся Unique Fabric на Каменноостровском пр., а La Perla на Невском пр.). Часть ритейлеров продолжили обновлять свои давно работающие заведения и магазины.

Респектабельных операторов fashion интересовали в первую очередь объекты на Старо-Невском проспекте, который уже закрепил за собой позицию бутиковой зоны. В то время как на Большой Конюшенной улице открылся только флагманский магазин Fabiana Fillipi, на Старо-Невский пришли несколько ювелирных салонов, флагманский магазин LENA, бутики Wolford, Lise Charmel, Escada, Dior и Bulgary.

Среди закрытых объектов лидирует сектор услуг: если в январе-марте на этот сегмент пришлось 3% закрытий, оценивают консультанты JLL, то в четвертом квартале - уже 18%. В их числе преобладают финансовые организации. За три последних года количество отделений банков на основных торговых улицах уменьшалось ежегодно на 5-7%.

В 2017-м срок экспозиции наиболее ликвидных объектов в сфере стрит-ритейла не превышал двух месяцев и, зачастую, встройка сдавалась еще до момента окончания договора у прежнего арендатора. Торговые коридоры, в которых происходил наиболее существенный рост или снижение доли свободных помещений, лидируют и по ротации - это Старо-Невский и Владимирский проспекты, а также 6-7 линии Васильевского острова (данные JLL). Наибольший объем предложения по аренде помещений сохраняется в новостройках на границах Петербурга и Ленобласти.

Большая часть заключаемых договоров аренды - долгосрочные, на период от трех до десяти лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью многих предпринимателей. Арендодатели снова вернулись к индексации ежегодной ставки аренды (в предыдущие два года это условие применялось нечасто).

Средние ставки на Невском проспекте остаются в границах 6000 - 15 000 руб./кв.м в месяц. Доля вакансий на главной магистрали города в среднем не превышала 2,5-3%.

Срок окупаемости в сделках по наиболее качественным помещениям вырос до 11-12,5 лет. Большинство таких объектов смогли найти покупателя не более чем за четыре месяца с начала экспозиции. Спрос значительно превысил предложение, отмечают в А2 Retail. Бюджеты покупателей могли варьироваться от 20 млн до 200 млн рублей, и некоторые инвесторы приобретали за раз несколько активов. Непосредственно на Невском проспекте на продажу за год было выставлено около десятка ликвидных помещений. Цены, обозначенные продавцами, находились в диапазоне 630 000 - 2 млн руб./кв.м. Несмотря на это половина продаваемых объектов сменила своих владельцев, однако окупаемость недвижимости достигла уже 17 лет.

Ставки аренды и цены продажи на рынке стрит-ритейла Петербурга за 2017 г.

По данным А2 Retail

Ротация арендаторов на основных торговых улицах Петербурга в 2017 г.

По данным JLL

Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга

По данным JLL

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Ольга Аткачис , генеральный директор компании А2 Retail:

Для рынка стрит-ритейла в первом полугодии 2017-го была характерна неспешность, однако уже во втором полугодии сделок стало больше. Усилилась и конкуренция между арендаторами за интересные помещения. Ротация в таких торговых коридорах как Невский и Московский проспекты незначительна, поскольку они заняты арендаторами с долгосрочными контрактами. Безусловно, в «спальных» районах предложение обширнее, чем в историческом центре, но в первую очередь арендаторов интересуют угловые помещения - с витринами и со свободной планировкой.

По итогам двух прошлых лет можно сделать вывод, что стоимость аренды росла неравномерно. По отдельным, наиболее востребованным площадям, средний рост ставок достиг 15-20%, в то время как по другим не превышал 5-10%. Инвестиционный спрос на покупку помещений сохраняется. Часть инвесторов по-прежнему готова покупать встройку только с минимальным сроком окупаемости - не более 6-7 лет. Однако подобные предложения единичны и, как правило, вызваны финансовыми сложностями у продавцов или проблемами с документами по объектам. В целом же большинство сделок сейчас совершается в пределах десятилетней окупаемости.

Судя по всему, новое полугодие будет не менее активным, чем последние месяцы 2017-го. Конкуренция за качественные помещения обострилась, многие клиенты рассчитывают подписать договоры аренды не позднее марта, чтобы успеть открыться по новому адресу до начала Чемпионата мира по футболу. В связи с этим сроки оформления сделок сейчас не превышают трех месяцев.

Владислав Фадеев , руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

Стрит-ритейл остается одним из наиболее активных сегментов коммерческой недвижимости города. Причем количество открытых объектов по итогам года оказалось даже на 3% больше, чем закрытых. Избытка помещений нет, текущая доля свободной встройки на основных торговых улицах составляет в среднем 6,7%. Такой же показатель был характерен и для конца 2016-го, что показывает сбалансированность рынка. Так, к концу 2017-го доля свободных помещений на Старо-Невском проспекте снизилась до 3,9% (это минимальное значение для данного торгового коридора за последние три года). В лидеры по темпам заполнения вышел и Владимирский проспект, где год назад пустовало 5,9% помещений, а в минувшем декабре только 1,4%. Там, например, открылись «Икорный бар», Xiaomi и Marchelas. В то же время самое значительное увеличение вакантности (на 5,5 п.п.) наблюдалось на 6-7-й линиях В.О.: в первую очередь за счет закрытия микрофинансовых организаций и точек общепита в непосредственной близости от ст. метро «Василеостровская». В результате доля свободных помещений здесь достигла максимального уровня среди ключевых торговых коридоров - 11,9%.

Ситуация на основной части Невского проспекта остается неизменной по таким основным показателям как уровень арендных ставок (7500 - 13 000 руб./кв.м в месяц), ротация арендаторов (7,6% за квартал) и доля вакантных площадей (4,0%). В структуре арендаторов доминирует доля общепита - 37%.

Небольшой рост арендных ставок характерен для Старо-Невского проспекта, Садовой улицы и улицы Рубинштейна; некоторое снижение ценников - на Большом проспекте П.С., 6-7 линиях В.О. и Большой Конюшенной улице, где все наиболее привлекательные и дорогие помещения уже просто заняты.

Безусловно, инвестиционный спрос к встройке сохраняется, однако разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей остается достаточно большим. Это сдерживает количество инвестиционных сделок на рынке. Стоимость продажи в среднем начинается от 100 000 руб./кв.м. Максимальный ценник - 1,5 млн рублей за «квадрат» в центре Петербурга.

Ирина Царькова , заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

В 2017 году произошло заметное повышение активности fashion-операторов. За прошедший год на петербургский рынок вышло 16 новых международных и федеральных fashion-брендов в формате стрит-ритейла (в то время как годом раньше - только пять). Подавляющее большинство новых для Петербурга ритейлеров открывали магазины высокой ценовой категории. Например, состоялись премьеры бутиков Salvatore Ferragamo, Herno, Fabiana Filippi, Peserico, Lorena Antoniazzi и др. Помимо традиционной экспансии итальянских ритейлеров активность проявляли российские фирмы: на петербургский рынок вышли бренды меховой одежды Gutseriev&Maximova, свадебный салон «Мэри Трюфель», ювелирные дома «РИНГО» и Yana. Повышение активности премиальных брендов связано с целым рядом факторов. За время кризиса цены на одежду, обувь и аксессуары этого сегмента практически сравнялись с ценниками за границей, что способствует более частым покупкам в России. Кроме того, развитию ритейлеров способствует растущий спрос со стороны китайских туристов, которые ориентированы на бренды высокого ценового сегмента.

Марина Пузанова , руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Рынок в целом очень живой. Высокий объем открытий, приток новых брендов, ранее не представленных в городе, поспособствовали росту арендных ставок по всем торговым коридорам, особенно в локациях с оживленным трафиком. Например, стоимость аренды на Московском проспекте подросла на 19%, на Лиговском - на 17%. А на ул. Рубинштейна в связи с высоким спросом - на 25%. Традиционно активны продуктовые ритейлеры, но им все сложнее найти подходящие помещения. Новые жилые комплексы, конечно, интересны продуктовикам, но, к сожалению, несмотря на достаточный объем коммерческих помещений, они не всегда соответствуют требованиям операторов по конфигурации: зачастую нет возможности объединения, зон разгрузки и т.д. Общепит также был активен, сети порадовали новыми форматами. Так, кондитерская сеть «Буше» стала развивать небольшие булочные «Теплого хлеба и под одеяло» в формате у дома. Компания «Росинтер ресторантс холдинг» («Планета Суши», IL Patio) вывела на рынок Петербурга первый паназиатский ресторан «Шикари». Во второй половине года Аркадий Новиков открыл сразу два заведения - демократичный «Фарш» и большеформатную «Сыроварню».

Елена Вишнякова , руководитель направления торговой недвижимости Rusland SP:

Рынок практически оправился от потрясений. Время повальных скидок на аренду качественных помещений в стрит-ритейле уже в прошлом. Арендаторы не могут как раньше диктовать свои условия собственникам. По итогам года мы отмечаем рост стоимости аренды в успешных локациях в пределах 20%. Лидерами по объемам сделок стали операторы общепита и продуктовые сети. Активно заходят в Петербург новые операторы: ресторанный холдинг Novikov Group, алкомаркеты «Красное&Белое», бургерные BB&Burgers, винотека SimpleWine, мебельная фабрика «Стильные кухни», магазины постоянных распродаж «Галамарт», рестораны «Шикари», кондитерская «Аленка», израильские кофейни Cofix, магазины домашнего текстиля COZY HOME, магазины спортивной одежды Under Armour, товары для дома MODI, стрит-фуд кафе «ДвижОк» и другие.

Реконструкция улиц стала серьезным испытанием для рынка стрит-ретейла

За последний год на столичном рынке стрит-ретейла все изменения связаны с действиями властей по переустройству городской среды. У ретейлеров, работающих на реконструируемых улицах, снижаются обороты. Соответственно, падает и спрос на эту недвижимость. В то же время на городских артериях, которые уже прошли через трудности благоустройства, повышается пешеходный трафик, что делает их более привлекательными для участников рынка.

По оценкам аналитиков консалтинговой компании "Магазин Магазинов", за прошлый год вакантность в стрит-ретейле сократилась на два процента и составила семь процентов. И одним из факторов, повлиявших на увеличение заполняемости основных торговых коридоров столицы, стала именно городская программа по переустройству городской среды. К примеру, на Мясницкой после двух этапов реконструкции доля пустующих помещений сократилась с девяти до двух процентов, на Тверской - с пятнадцати процентов до десяти.

В прошлом году в Москве благоустроили порядка 60 улиц. В план на текущий год включили больше 50 магистралей, в том числе за пределами Садового кольца. Эксперты признают: с точки зрения самочувствия участников рынка стрит-ретейла у этой работы есть как плюсы, так и минусы. Так, в некоторых зонах, где арендаторы были ориентированы в том числе на автомобилистов, из-за полного запрета на парковки снижается спрос на помещения. Яркий пример - Кутузовский и Ленинградский проспекты, где общепит больше не желает размещать свои точки, и арендные ставки падают.

С другой стороны, парковки появляются на тех улицах, где их раньше не было. При этом формируются новые пешеходные зоны, на реконструируемых улицах наблюдается рост пешеходного трафика до 20 процентов, на рынок приходят новые заведения общепита и магазины с уникальными концепциями и форматами. Кроме того, собственники помещений, рядом с которыми все еще продолжаются ремонтные работы, готовы идти на уступки. Они соглашаются брать арендную плату в виде процента от товарооборота или предоставляют до 25 процентов дисконта.

Что касается наиболее популярных сегментов рынка, в основном речь идет о кафе, ресторанах и продуктовых торговых точках.

На эти направления приходится 55 процентов от всего объема запросов на подбор помещений, - делится информацией руководитель направления стрит-ритейла в компании "Магазин Магазинов" Марина Маркова . - Наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежды-обуви, аксессуаров, косметики и сферы услуг - на эти запросы приходится 19 процентов. Запросы банков в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне двух процентов, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время.

Если говорить о предложении на рынке столичного стрит-ретейла, наблюдать появление значительного количества новых вакантных объектов недвижимости пока не приходится.

В основном рост предложений относится к офисным помещениям и помещениям свободного назначения, - развивает тему аналитик отдела исследований рынка CBRE Магомед Ахкуев. - Что касается продажи торговых объектов недвижимости, то речь, как правило, идет о помещениях с уже имеющимися арендаторами, маркетируемых как готовый бизнес.

В регионах, где идет реконструкция городских улиц, арендаторы тоже констатируют снижение оборотов. Так, городские территории активно благоустраивают в Калининграде, который готовится принять в следующем году часть матчей чемпионата мира по футболу. Однако здесь владельцы недвижимости, в отличие от московских коллег, на уступки идти не готовы. Особенно если речь идет о крайне востребованных небольших помещениях, чьи витрины выходят на центральные улицы города.

Рядом с нашей торговой точкой практически месяц меняли тротуар, улицу закрыли для прохода пешеходов, - рассказывает владелец калининградского салона авторских работ Денис Потешкин. - Поток посетителей упал вполовину. Но говорить о скидках по арендной плате смысла не было. Во-первых, срок реконструкции был не таким уж и длительным, во-вторых, спрос на место с хорошей проходимостью в центре города очень велик. Арендодатель пошел на уступки в конце 2014 года, когда евро достиг ста рублей. Наша компания платит аренду в евро, и мы зафиксировали курс на уровне в 51 рубль. Однако в тот момент практически все арендаторы готовы были либо платить по фиксированному курсу, либо съезжать и закрываться. Сейчас ситуация изменилась.

Проще говоря, street retail - это определенный формат магазина. Торговая точка располагается на первом этаже жилого дома. Первые объекты подобного типа появились еще в средневековье, но в основном были узко специализированы: кузни, ткацкие лавочки и пр.

Принцип торговых улиц до сих пор сохранился в Европе, но практически исчез в нашей стране. Тенденция к возобновлению объектов торговли в домах на первом этаже наблюдается в России лишь в последние десятилетия. И, пожалуй, можно отметить лишь street retail магазины Москвы. Основными плюсами таких помещений являются:

• нахождение на виду у покупателей;
• шаговая доступность;
• покупатели сразу попадают в магазин;
• свободный выбор часов работы.

Кроме того, стоимость аренды может быть меньше, чем в ТЦ. Любая специализация и собственное оформление интерьера также является плюсом.

Помещения стрит ритейл имеют и недостатки. Владельцу либо арендатору необходимо самому заботиться о безопасности объекта, коммунальных платежах, синергии (сотрудничестве), согласовании размещения вывесок и пр.

Что продавать в «магазинах на первом этаже»

Стрит ритейл недвижимость в Москве занимают в основном сети фаст-фудов, обувных магазинов, кафе и рестораны. Однако их могут потеснить парикмахерские, spa-салоны и медцентры: их число растет с каждым годом.

Специалистами были выделены категории товаров, которые чаще всего продаются в street retail. Половину сегмента делят между собой продукты и фуд-корт - по 25% у каждого. По 10% у товаров для дома (стройматериалы, техника, мебель, электроника) и продукции для детей. Далее следуют:

• автомобили;
• спортивные клубы;
• салоны связи и банки;
• косметика;
• обувь и одежда.

Они имеют по 5% каждый. Оставшиеся проценты делят между собой ювелирные салоны, магазины подарков, зоотовары и сфера развлечений.

Если Вы решили продавать элитную парфюмерию, электронную технику или открыть ресторан высокого класса, стоит рассмотреть покупку помещения в центре города. В спальных районах большую популярность имеют товары для дома повседневного спроса.

Цены на стрит ритейл

Street retail - формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:

По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.

На портале сайт Вы можете выбрать из подходящий вариант недвижимости данного типа. Осуществляйте поиск самостоятельно либо воспользуйтесь помощью специалиста, способного грамотно оценить Ваши требования, пожелания и подобрать наилучший вариант для Вас и Вашей компании.