Главная / Заявления / Метод рекапитализации арендной платы. Технические указания росимущества к определению стоимости права аренды земельным участком. Метод капитализации доходов

Метод рекапитализации арендной платы. Технические указания росимущества к определению стоимости права аренды земельным участком. Метод капитализации доходов

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.

Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.

1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;

Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.

2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).

Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:

1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.

2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.

Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).

Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.

3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.

Расчет будет выглядеть следующим образом:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).

Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.

________________

Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.

Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.

Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.

Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.

Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).

Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.

Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы

Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.

В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:

2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.

4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.

5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.

6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.

8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.

9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.

10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.

1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.

Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:

Кадастровый номер и площадь объекта аренды;

Местоположение объекта аренды;

Назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;

План (чертеж, схема) границ объекта аренды;

При наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды , максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;

Сведения об обременениях объекта аренды;

Ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).

Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:

· документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;

· документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;

· документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);

· кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);

· справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости , включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;

· любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.

2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.

2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.

2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.

В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:

Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.

4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.

Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).

5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.

Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:

Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;

Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.

5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.

5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.

5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).

Требования включают:

Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.

5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)

При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).

5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка

Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;

Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.

5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.

5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.

5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

Удельная цена продажи;

Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);

Уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;

Уровень эксплуатационных расходов;

Уровень доходности от сдачи в аренду;

Средний срок экспозиции;

Основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.

5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды

5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.

5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.

5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:

Отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;

Проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;

Проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;

Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.

6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:

· кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);

· кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);

· имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.

6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:

Преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;

Перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;

Ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;

Возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).

6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик. 6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно. 6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.

6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:

Для застроенных участков:

· варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

· варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

Для незастроенных участков:

· варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.

6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:

Физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;

Улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.

6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.

6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.

6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.

7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.

7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:

1) прямой сравнительный метод;

2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;

3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;

4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.

Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.

8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды .

Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:

Требования к отбору и описанию сходных объектов;

Требования к корректировке цен сходных объектов;

Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.

В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Также возможно использовать предложения на аренду объекта.

8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:

Требования к источникам информации о сходных объектах;

Требования к подтверждению данных о сходных объектах;

Требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;

Требования к количеству сходных объектов;

Требования к сопоставимости сходных объектов.

8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.

8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.

8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.

8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.

8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.

8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.

8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.

8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов

8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.

8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.

8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.

8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.

8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.

8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.

9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды .

Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:

Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);

Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;

9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)

При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.

9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды

Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход . Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:

Коэффициент капитализации;

Коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.

9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости

9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:

ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:

ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

ККул - коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;

УВзу - удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;

норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.

9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.

Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).

Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.

9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.

При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.

9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора

9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.

9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.

9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:

Соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;

Соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».

Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.

10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды .

При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).

11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок .

Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:

Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);

Требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;

Требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;

Требования к определению операционных расходов объекта аренды.

11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.

При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:

Состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;

Существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;

Оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;

Рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.

11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.

В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.

11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.

11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.

12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.

Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

Должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;

Должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;

По каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;

На основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.

При этом может использоваться метод анализа иерархий.

В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.

13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).

13.1. Общие требования к оформлению отчета

13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:

· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.

· в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

· заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.

13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.

13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.

13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.

13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.

13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.

К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость . Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени .

К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов . Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых на длительный период;
с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично , поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

Формула расчета:

Rr = Cdk + (1/P),

Cdk – ставка прибыли на капитал;
P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями . При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни .

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

период составляет 5 лет;
прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

периода собственности недвижимостью;
прогнозируемой динамики прибыльности;
возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости .

Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, ).

Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.

3.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

Или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

Фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

Резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.

3.5.3.1. Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

Способность учитывать конкурентные колебания;

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Или , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия :

Нестабильность потоков доходов;

Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

См - арендная ставка за 1 м 2 .

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У р - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга .

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:
срок - 5 лет;
R - ставка доходности инвестиций 12%;
сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение . Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

Остаток капиталовложении на начало периода	Возмещение капиталовложении	Доход на инвестированный капитал (12%)	Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример .

Условия инвестирования:

Срок - 5 лет;

Доход на инвестиции - 12%.

Решение . Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе
Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	% на капитал	возмещение основной суммы

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где У б - безрисковая ставка процента.

Пример . Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение . Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, д енежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Взападной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: